בראש ובראשונה חשוב להבין כי כל אחד ואחת יכול/ה להשקיע ללא סיוע של מישהו אחר, אוניברסיטת יוטיוב נגישה לכלום וניתן לעשות הכל לבד (אם כי יש ביוטיוב יש גם הצפת מידעף המון מידע לא מכון והמון “רעש”).

אבל, מכיוון שבהשקעת נדלן בארה”ב ישנם המון פרטים וצדדים זו השקעה עם מורכבות גדולה ושלבים רבים. מתבקש שימוש בליווי או ייעוץ על מנת לנווט את המסע המורכב הזה.

אז אחרי שהחלטת לא לפעול לבד ובאופן עצמאי, הנה איך לבחור את המלווה או החברה הנכונים?

חלק א' – שאלות שאני צריך לשאול את עצמי (קודם כל!)

הדבר הכי נכון לעשות כשלב ראשון, ולא תמיד קל לבצע זאת, הוא לנסות ולהגדיר את סוג או אופי ההשקעה, הנה כמה שאלות שיכולת לסייע לך להחליט:

1. האם אני מחפש השקעה פאסיבית, קרי שמישהו אחר (חברה, קרן, איש מנוסה, וכו') ינהל ויתפעל את היומיום או שאני רוצה להיות יותר מעורב, בעמדת קבלת החלטות, ולא להעביר את שרביט קבלת ההחלטות למישהו אחר. אם ענית “כן, אני רוצה הכי פאסיבי שאפשר” – הכיוון הוא קרן השקעות, או קבוצת השקעות

2. סוג הנכס שאני מעוניין/ת להשקיע – ייתכן כי בשלב הזה יש לך כבר רעיון איזה סוג נכס אתה מעוניין/ת להשקיע, לדוגמה: בית צמוד קרקע, מגרש/ים, דן-משפחתי, בית דירות קטן או גדול, נכס מסחרי, וכו'

3. אופק ההשקעה – האם אני מחפש סיבוב מהיר (פליפ) או משהו לטווח ארוך (השכרה), האם אני מוכוון תזרים חודשי או רווח הוני שמתקבל בשלב המכירה?

4. הון – כמה כסף יש לי להשקיע? האם יש לי עוד הון היה וההשקעה תידרוש עוד כסף בהמשך?

5. מימון – האם יש בכוונתי או ביכולתי לשלב מימון (הלוואה או משכנתה) או אני מתכוןן לקנות במזומן?

6. סיכונים – האם אני יודע להעריך את רמת הסיכון שיש בהשקעה ועד כמה אני חי בשלום עם רמת הסיכון הזו?

7. השלכות מיסוי – האם אני מבין את השלגות המיסוי על סוג ואופי ההשקעה שאני שוקל לבצע?

חלק ב' – שאלות לראיון עם חברה או מלווה

1. כמה שנים אתה בתחום? 

2. כמה עיסקאות ביצעת?

3. כמה עיסקאות הסתיימו באופן מלא, קרי המשקיע פגש את הכסף (או לא פגש)?

4. מה הם הסיכונים שאתה רואה בעיסקה מסוג זה?

5. האם אתה פועל מישראל או מארה”ב?

6. איזה אנשים או גופים עוד מעורבים בעיסקה? ומה קשרי העבודה בניכם?

7. מה הם נקודות היציאה, אם יש בכלל?

8. האם אני יכול לדבר עם 5 ממליצים, אם אפשר כאלו שכבר פגשו כסף?

9. האם אתה יכול להציג תוכניות השקעה וטיפים לפי התנאים הספציפיים?

10. מה כוללים השרותים שלך?

11. מה קורה להשקעה אם אתה חס וחלילה נעלם (מחלה, פציעה, מילואים, וכו')?

12. האם הנכס רשום על שמי? או איך הזכויות שלי מגובות? 

נקדות נוספות למחשבה

• הרבה פעמים ההחלטות על סוג השקעה ועם מי לעבוד מתבססוסות על אינטואיציה ותחושת בטן, או הרגשה על חיבור עם אדם זה או אחר. התהליך של חלק א' וחלק ב' נועדו גם לעזור לך להזין את הידע ע”מ לקבל את ההחלטה הנכונה עבורך

• איפה להתחיל? הרבה פעמים קשה לדעת אילו שאלות לשאול את עצמך או מישהו אחר, לכן ניתן להשתמש בשאלות האלו ונוספות בתור התחלה. אבל הדבר הכי טוב זה פשוט להתחיל שיחה או דיאלוג עם חברה או מלווה. שיחה שכזו בד”כ תייצר תוכן נוסף, תציף מיידע נוסף – מראיון לראיון אתה תשתפר ותוסיף עוד שאלות לרשימת השאלות שלך.

• תן למוכר למכור – כולנו מוכרים כל הזמן. המלווה רוצה למכור לך את שרותיו, הקרן רוצה למכור לך את ההזדמנויות, אתה רוצה למכור להם שאתה לקוח טוב ואחד שיהיה להם כדאי לקבל, וכו'. תן למלווה או לנציג של הקרן לדבר, להסביר, לספר – אקט המכירה הוא אקט של העברת ידע ומידע ולאו דווקא אקט של שכנוע. כשנציג “מוכר” לך הוא בעצם מסביר לך – זה שווה המון, כי בד”כ יש לו הרבה ידע, אז כדי לא רק להקשיב אלא לנווט את השיחה ולתעל אותה באופן שיעשיר את הידע שלך. 

• תסתכל/י גם מלמעלה וגם מסביב – ההתנהלות של הנציג לא פחות חשובה מהשיחה עצמה – האם הוא מגיב בזמן סביר, הגיעה לפגישה בזמן המתוכנן, עונה בצורה ישירה או מתחמקת, מפעיל מנגנוני הלחצה,  האם חזר אלייך בזמן סביר עם מידע נוסף שעלה בפגישה, איך עונה לאימליים – כל אלו יכולים להיות סימנים להתנהלות מאתגרת בהמשך.

• מצא/י חבר אחד – אם יש לך את האפשרות למצוא פרנטר למסע, לא להשקעה אלא לדרך, שתוכלו לפעול ביחד, לשוחח, להתייעץ, לעבור על נתונים, לגבות אחד את השני זה מתכון מצויין להצלחה. שניים זה מצויין, מעל שניים זה כבר מורכב.

בהצלחה!

מקורות מידע נוספים

https://bit.ly/sdi_sub

anchor.fm/simplydoit (English)

anchor.fm/simplydo (עברית)

Info – SimplyDoIt.net

Properties – ReiStart.com

Properties flow – Telegram: t.me/sdi_re

meet@simplydoit.net

נעים להכיר – דני בית-אור

Simply Do It, CEO & Founder

פועל בתחום השקעות הנדל”ן מ 2002 עוד בהיותי הייטקטיסט בתל אביב.

ב- 2004 עברתי לגור בארה”ב מתוך כוונה להתמקד יותר בתחום הנדל”ן בארה”ב בו התאהבתי. גם באישתי ממש באותו זמן…

קצת רקע

לנדל”ן בארה”ב הגעתי מתוך צורך וסוג של תסכול כלכלי. לאחר הצבא והלימודים (תואר בהנדסה) התחלתי לעבוד בהייטק על כל המשתמע מזה – שעות ארוכות, נסיעות, וכו’. גם המשכרות הייתה נחמדה.

באותה תקופה כבר התחילו להתבהר לי מספר דברים:

1. עבודה קשה ושעות ארוכות לא יביאו איתם רווחה כלכלית

2. לא רק שלא יביאו רווחה כלכלית המחיר האישי לאורך השנים יהיה לא קטן

3. באותה תקופה (גיל 25 בערך) כשהסתכלתי על הדור שלפני, הורים, דודים, בני דודים מבוגרים, חבריי ההורים וכו’, ראיתי בעיקר, להוציא חריגים, שכולם בעלי אותו פרופיל – עובדים שעות ארוכות, ובד”כ בעלי בית או דירה עם משכנתא ודי נאבקים לסגור את החודש.

אז הבנתי שאני מחפש משהו אחר לעצמי. התקשתי לקבל את “ברירת המחדל” אבל לא ממש ידעתי באותו זמן מה האלטרנטיבה.

די מהר הבנתי שחלום ההתעשרות המהיר הינו סוג של פיקציה או מזל במקרים יוצאי דופן, אז החלטתי להתמקד ולחפש אופן התעשרות מציאותי יותר.

יצאתי למסע מעשיר, מסע בהיבט הכלכלי שעדיין נמשך. התחלתי בללמד את עצמי את עולם הפיננסים האמיתי – כלכלת היום יום, והתחלתי להשקיע במניות ואופציות ובמקביל המשכתי ללמוד על אפיקי השקעה אחרים. תוך כדי התהליך נחשפתי לעולם הנדל”ן בארה”ב. מכל מני סיבות, בעיקר סיכוי-סיכון, הרגשתי שזה מאד מתאים לי.

לא מקשיב למה שלא מקדם אותי!

השקעה ראשונה – בית פרטי מהקבלן בפרבר של פיניקס אריזונה ב $129,000 עם הלוואה.

כן, היו אז הלוואות!

לקח לי כשנה להגיע לנקודת ביצוע ההשקעה הראשונה.

שנת 2002. אומנם היה כבר אינטנרט ואמייל, אבל גוגל עוד נחשבה כסטארטאפ, על ZILLOW עוד אפילו לא חלמו, וחברים היו – אבל לא בפייסבוק או בקבוצת השקעות נדלן אונליין או אופליין. 

בסביבתי הקרובה אף אחד לא ביצע השקעות נדלן בארה”ב – היינו רק אני ורעיון ההשקעות בנדלן בארה”ב. מרבית האנשים ששיתפתי בנושא פסלו על הסף את הרעיון ומנו בפני את הסיבות שבגללן לא כדאי להשקיע בארה”ב. 

קיבלתי החלטה באותה תקופה- לא להקשיב למה שלא מקדם אותי.

ב 2004 עברנו אשתי (שהתאהבתי בה, כבר אמרתי?) ואני לארה”ב. ארזנו כמה מזוודות ונסענו. עד הנסיעה עוד ביצעתי שתי השקעות קטנות נוספות בשתי קבוצות רכישה של נכסים בארה”ב.

משבר הסאב פריים- משבר אישי ובנייה מחדש

כשהגעתי לארה”ב התחלתי לעסוק בתחום באופן מלא גם עבור השקעותיי וגם ללוות משקיעים אחרים. 

הימים ימים שלפני משבר הסאב-פריים. אנשים קנו נכסים כמו לחמניות חמות. האסטרטגיה הכללית הייתה שקונים במינימום הון עצמי ומקסימום מינוף, לא דאגנו מתזרים שלילי חודשי כי המחשבה היתה שבסופו של דבר הנכסים עולים בערכם כל הזמן וככל שיש יותר נכסים יותר טוב. 

לפחות ככה חשבתי וככה פעלתי עם ראיה שאחרים ומנוסים ממני פועלים באופן זה – וזו היתה טעות גדולה מאוד!

אומנם עד 2007 הנכסים שרכשתי עלו ויפה אבל אז המשבר טרף את כל הקלפים.

המשבר לא פסח עליי והיה תקופה לא קלה בכלל. איבדתי את מרבית הנכסים שבבעלותי. אפשר לומר שחזרתי לנקודת ההתחלה – או אף פחות ממנה כי הייתי שקוע בחובות למשכנתאות.

באותה תקופה הבנתי שאני צריך לבנות את עצמי מחדש כלכלית, ואת אסטרטגיית ההשקעות, וליצור לי ולמשקיעים שלי תהליכי השקעה ותוכניות השקעה בטוחות וחכמות יותר. 

אפשר לומר שבניתי את כל העסק שלי מחדש בשנת 2010-2011. המטרה הייתה לסגור כמה שיותר “חורים” באסטרטגית ההשקעות על מנת לבנות עתיד כלכלי טוב יותר, יציב יותר ועם סיכויים טובים יותר לצלוח את המשבר הבא של שוק הנדלן.

ספירת מלאי

במהלך כל השנים הללו עבדתי על עסקאות פרטיות לרבות עבודה של ליווי משקיעים באלפי עיסקאות.

לאורך השנים ליוותי משקיעים ברכישות (וגם מכירות) של יותר מ 5000 נכסים, בעיקר בתים צמודי קרקע.

ליוויתי או בצעתי כ- 100 פליפים – במהלך תקופה זו עברתי באופן אישי שיעור מאלף (חומר להזדמנות אחרת)

עבדתי קרוב ובהיקיפים גדולים עם למעלה מ 80 סוכני נדל”ן ולמעלה מ 60 חברות ניהול נכסים ברחבי ארה”ב.

האזורים בהם פעלתי לאורך השנים הם: קנזס סיטי, סיינט לואיס, נשוויל רבתי, שיקגו, דאלאס, טמפה, אורלנדו, פיניקס, אוקלהומה סיטי, אינדיאנפוליס, יוסטון, אוסטין, סן אנטוניו, טולסה, אטלנטה, בוייזי, סולט לייק סיטי, דנוור, נשוויל, שארלוט, ראלי-דורם, וינסטון סיילם, מוביל אלאבמה, מקומות שונים באלבמה ולאוזיאנה ואני מניח כי ששחכתי אחד או שניים. במרביתם גם מושקע באופן אישי.

מה הלאה?

אני מאחל לעצמי ולמשקיעים שלי שנים של שגשוג כלכלי. כיום הקווים המנחים העיקריים לפיהם אני בוחר את הנכסים וההשקעות הינם:

1. השקעות ששואפות ל”שגר ושכח”, מינימום התעסקות, שמייצרות הכנסה פאסיבית.

2. הנחת יסוד שהמשבר הבא יגיע- וההשקעות שיעמדו במבחן הזמן והמשברים.

בהצלחה 

דני בית-אור

עדכון לאחרונה: אפריל 19 2024